Perché NO alla piastra commerciale e residenziale di Essedue

Le nostre osservazioni tecniche inviate al Comune per chiedere l’annullamento del Piano Attuativo di Essedue srl ad Abbiategrasso tra viale Paolo VI e via Giotto

Il 3 luglio abbiamo depositato le nostre osservazioni tecniche al Comune di Abbiategrasso nell’ambito della procedura di approvazione del Piano Attuativo di Essedue Srl tra viale Paolo VI e viale Giotto per chiederne l’annullamento. Si tratta di 13 osservazioni di carattere generale e di 20 richieste specifiche. Ricordiamo che Essedue srl (con sede a Bergamo) è la medesima società che nel 2013 ha distrutto completamente l’area naturalistica lungo viale Giotto sostenendo di volerne fare campi coltivati (ora in abbandono) che ora intende cedere al Comune senza oneri e quindi senza nessun impegno per ricostituirla.

Riportiamo qui di seguito solo una sintesi delle argomentazioni di carattere più generale.

Leggi le osservazioni complete: Legambiente Terre di Parchi – Osservazioni al PA Essedue – 3 luglio 2020  (.pdf)

Osservazioni di carattere generale (sintesi).

1.1. Osservazione

Si osserva come la determinazione di codesta Giunta comunale ad approvare il piano attuativo BCS e quello Essedue nell’ATS2 non sia un atto dovuto per tutelare o garantire diritti acquisiti in quanto la legge consente al Comune di negare l’attuazione degli ambiti di trasformazione, revocando anche i diritti di edificazione in fase di pianificazione territoriale.

Secondo un consolidato principio giurisprudenziale, confermato anche di recente dal Consiglio di Stato, l’approvazione di un piano attuativo di iniziativa privata non è un atto dovuto, ancorché il medesimo risulti conforme al piano regolatore generale, perché, sussistendo un rapporto di necessaria compatibilità ma non di formale coincidenza tra quest’ultimo e i suoi strumenti attuativi ed essendovi una pluralità di modi con i quali dare attuazione alle previsioni dello strumento urbanistico generale, è ineliminabile la sussistenza di un potere discrezionale nella valutazione delle soluzioni proposte, dato che il Comune non si limita a svolgere un semplice riscontro della conformità del piano allo strumento generale, ma esercita pur sempre poteri di pianificazione del territorio e pertanto può negare l’approvazione del piano attuativo.

Inoltre la L.R. 16/2017 permette ai Comuni di approvare varianti generali o parziali del documento di piano e piani attuativi in variante al documento di piano, con l’obiettivo di un bilancio ecologico del suolo non superiore a zero.

La norma dà quindi senza dubbi la possibilità all’Amministrazione di mettere in campo una variante, anche parziale, del documento di piano, tanto più che la stessa Amministrazione nel corso del 2019 ha portato a termine una revisione del piano delle regole del PGT (delibera C.C n. 32 del 27/03/2019). La mancata attivazione di una variante è quindi una conferma della volontà di questa Amministrazione di voler portare ad attuazione le previsioni dell’ATS2 tal quali secondo una pianificazione ormai obsoleta e non più rispondente ai bisogni della città e alla attuale congiuntura economica.

1.2. Osservazione

Si osserva che l’iter di approvazione dei PA Essedue, BCS e Roggia Boschetto elude la valutazione complessiva degli impatti cumulati, positivi e negativi, di tali progetti che pure insistono sul medesimo ambito di trasformazione ATS2.

Con l’approvazione di tale PA, dopo quella del PA BCS, si confermerebbe una politica di governo del territorio priva di indirizzi chiari e definiti in atti e provvedimenti dell’attuale Giunta, che la rendono incapace di valutare nel loro insieme le proposte degli operatori integrate nel mese di luglio 2019 (BCS ed Essedue, già depositate rispettivamente nel 2018 e 2017) in quanto l’amministrazione risulta priva di uno strumento di programmazione territoriale unitaria dell’ambito (piano progetto previsto dal PGT) e priva di linee programmatiche di mandato di riferimento.

Abbiamo infatti verificato che in queste ultime – presentate nel consiglio comunale del 6/11/2017 – non si fa alcun cenno all’ambito ATS2 se non una generica previsione di “rivisitare i contenuti del PGT” della precedente Giunta.
Si ritiene quindi che l’approvazione frammentata dei PA relativa all’ATS 2, priva di una regia che avrebbe dovuto essere dettata dal piano-progetto o quanto meno dalle linee programmatiche di mandato del sindaco, sia lasciata invece all’arbitraria valutazione dell’Amministrazione senza che questa sia tenuta a dare evidenza delle proprie scelte.
Tra gli impatti ambientali più evidenti che andrebbero valutati in modo cumulato vi sono senza dubbio quelli dovuti ai flussi di traffico, invece assolutamente trascurati sia da questo piano sia da quello BCS già approvato.
Si ricorda infatti che dopo l’approvazione del PA, i singoli progetti esecutivi dei vari lotti saranno esaminati ed approvati senza più alcun obbligo di comunicazione e trasparenza verso lo stesso consiglio comunale o la cittadinanza.
In definitiva l’approvazione dei PA Essedue, BCS e Roggia Boschetto senza un piano progetto e senza una valutazione degli impatti cumulati sul piano ambientale, economico e sociale, pone la città davanti a uno sviluppo disordinato ed irreversibile.

1.3. Osservazione

Si osserva che il PA in questione necessita di essere sottoposto a Valutazione Ambientale strategica in quanto lo stesso presenta effetti significativi sull’ambiente che non sono stati precedentemente considerati dagli strumenti normativamente sovraordinati ai sensi dell’art. 12 del Dlgs 152/2006 e s.m.i. e della D.g.r. 10 novembre 2010 – n. 9/761.

1.4. Osservazione

Si osserva come la determinazione di codesta Giunta comunale ad approvare il piano attuativo BCS e quello Essedue sulla base del PGT del 2010 (nella sostanza ampiamente scaduto da 5 anni anche se formalmente ancora valido grazie al meccanismo delle proroghe) consenta di eludere le vigenti norme che limitano il consumo di suolo in fase di pianificazione urbanistica.

Le scelte di politica urbanistica che sta portando avanti l’amministrazione del sindaco Nai con l’adozione dei piani BCS e ESSEDUE, non tengono in alcun modo conto degli strumenti sovracomunali che dal 13 marzo 2019 sono definitivamente approvati con l’integrazione al PTR. In questo modo la Giunta Nai compromette per sempre il territorio della città senza averlo sottoposto alle vigenti norme che limitano il consumo di suolo.

Sul fronte normativo, infatti, dal 2010 Regione Lombardia ha introdotto norme che determinano importanti cambiamenti nell’ambito della pianificazione comunale:
• la LR 31/2014 ‘Disposizioni per la riduzione del consumo di suolo e per la riqualificazione del suolo degradato’ che entra in vigore il 2/12/2014;
• L.R. 15/2017 ‘Legge di semplificazione 2017’ che apporta delle modifiche alla L.R. 12/2005;
• L.R. 16/2017 ‘Modifiche all’articolo 5 della legge regionale 28 novembre 2014, n. 31 (Disposizioni per la riduzione del consumo di suolo e per la riqualificazione del suolo degradato)’ entrata in vigore il 1 giugno 2017;
• l.r. 18/19 del 26 novembre 2019 ‘Misure di semplificazione e incentivazione per la rigenerazione urbana e territoriale, nonché per il recupero del patrimonio edilizio esistente’. Modifiche e integrazioni alla legge regionale 11 marzo 2005, n. 12 (Legge per il governo del territorio) e ad altre leggi regionali entrata in vigore il 14/12/2019 .

Si citano di seguito alcuni aspetti innovativi contenuti nelle norme urbanistiche che dimostrano quanto le scelte della Giunta Nai siano di segno opposto alla direzione tracciata dalla norma regionale e si concretizzino nella decisione di andare ad approvare i PA così come proposti per l’ambito ATS2.

La LR 31/2014 ‘Disposizioni per la riduzione del consumo di suolo e per la riqualificazione del suolo degradato’ riconosce che:
• gli strumenti di governo del territorio, nel rispetto dei criteri di sostenibilità e di minimizzazione del consumo di suolo, orientino gli interventi edilizi prioritariamente verso le aree già urbanizzate, degradate o dismesse ai sensi dell’articolo 1 della legge regionale 11 marzo 2005, n. 12 (Legge per il governo del territorio), sottoutilizzate da riqualificare o rigenerare, anche al fine di promuovere e non compromettere l’ambiente, il paesaggio, nonché l’attività agricola, in coerenza con l’articolo 4-quater della legge regionale 5 dicembre 2008, n. 31;
• il suolo, risorsa non rinnovabile, è bene comune di fondamentale importanza per l’equilibrio ambientale, la salvaguardia della salute, la produzione agricola finalizzata alla alimentazione umana e/o animale, la tutela degli ecosistemi naturali e la difesa dal dissesto idrogeologico.

Rammentiamo che la norma fissa anche la tempistica per ‘la presentazione dell’istanza di cui all’articolo 14 della l.r. 12/2005 dei piani attuativi conformi o in variante connessi alle previsioni di PGT vigenti alla data di entrata in vigore della presente legge deve intervenire entro trenta mesi da tale ultima data’ (art. 5 comma 6). Si precisa che tale ultima data corrisponde all’entrata in vigore della legge il 2/12/2014 e pertanto tale data entro le quali presentare istanza corrisponde al 1/6/2017. Di fatto consentendo con la deliberazione di Consiglio Comunale n. 98 del 30.11.2017 ‘di mantenere, ai sensi dell’art.5, comma 9, della L.R. 31/2014 modificato dalla L.R. 16/2017, la possibilità di attivazione dei piani attuativi previsti nel Documento di Piano prorogato’ l’Amministrazione NAI si è assunta la responsabilità di gestire con uno strumento del 2010 non adeguato alla normativa in essere le scelte urbanistiche per la città.

1.5. Osservazione

Si osserva che i piani attuativi Essedue e BCS, ricompresi nell’ATS2, sono stati adottati in violazione di norme regionali che fissano le condizioni per l’attuazione per stralci funzionali.

Si ricorda infatti che la L.R. 15/2017 all’art. 26 recita che:
• per i Piani attuativi, con la modifica del comma 1 dell’art. 12 della L.R. 12/2005, l’esecuzione degli stessi può avvenire per stralci funzionali, se preventivamente determinati, nel rispetto di un disegno unitario d’ambito.

Ebbene si rileva che nel PA Essedue adottato, la bozza di convenzione (art. 3) stabilisce la possibilità di realizzare il PA per stralci funzionali senza che questi siano in alcun modo predeterminati e tramite mera notizia al Comune di Abbiategrasso. Inoltre la bozza di convenzione non tiene conto delle indicazioni della Soprintendenza che ha richiesto che ‘l’edificazione dell’area dovrà procedere secondo uno schema ordinato di progressiva saturazione evitando in ogni caso di costruire in ordine sperso lasciando spazi vuoti all’interno dell’area e la percezione di un territorio disgregato’.
Questo mancato recepimento non solo è in aperto contrasto con la norma ma denota lo scarso interesse dell’Amministrazione alla gestione dell’attuazione del PA affinché la sua realizzazione non generi disordine urbano, come accaduto in altre aree di recente realizzazione quali ad. es. l’area produttiva verso Morimondo.

1.6. Osservazione

Si osserva come l’adozione e l’eventuale approvazione del piano attuativo Essedue così come quello di BCS e Roggia Boschetto nell’ATS2 sulla base del vigente PGT (2010), senza quindi aggiornare lo strumento urbanistico alle vigenti norme regionali, non consenta di affrontare le opportunità oggi offerte dalle norme per disincentivare il consumo di suolo libero e incentivare la rigenerazione di quello oggi già edificato o impermeabilizzato (si pensi all’adiacente area dismessa della Siltal) mediante meccanismi premiali.

1.7. Osservazione

Si osserva che il PA in questione non ottempera alla precisa richiesta della Soprintendenza di provvedere alla riqualificazione del sito industriale dismesso dell’ex Siltal.

Ricordiamo che nell’ambito ATS2 è presente il sito dismesso dell’ex-Siltal, l’area ha una superfice fondiaria di 58.200 m2 e una superfice coperta di 40.000 m2, ed è collocata nel tessuto urbano consolidato.

Rammentiamo che l’Amministrazione è stata più volte richiamata dalla Soprintendenza, nell’ambito dei pareri sui PA BCS ed ESSEDUE, l’ultimo del quali il 28 agosto 2019 (9423P), recita: “si invita nuovamente codesto Comune a voler provvedere la riqualificazione del sito industriale dismesso situato in prossimità del complesso dell’Annunciata e ora collocato tra il centro città e il nuovo comparto residenziale”.
A tali sollecitazioni il Comune rispondeva che ‘si ritiene necessario puntualizzare che l’area interessata dagli edifici oggi dismessi ed in passato utilizzati dalla Siltal non è di proprietà del Comune. Dalle visure catastali la proprietà risulta inserita in un fondo bancario finalizzato alla valorizzazione e vendita di immobili provenienti da contratti di leasing. Al momento non si è conoscenza dei tempi, né degli obiettivi di sviluppo, riqualificazione, recupero e valorizzazione dell’area’.
Ebbene tali risposte non possono essere un alibi per l’inerzia ad affrontare il tema del recupero dell’area dismessa della Siltal, considerato che la normativa prevede espressamente che l’ente pubblico metta in campo una serie di azioni volte a promuovere il recupero di tali aree. Tanto più che è sotto gli occhi di tutti che l’approvazione di due PA contermini all’area dismessa che vanno ad edificare su suolo libero 32.600 mq di slp commerciale e residenziale di 17.818 slp, ai quali si aggiungono i 10.119,82 mq per edilizia libera e sociale del PA Sogef approvato nel 2012 e ad oggi non realizzato, renderanno completamente inappetibile il recupero del sito dismesso della Siltal.
Rammentiamo inoltre che al sensi della lr 18/19 il Comune è tenuto ad applicare una maggiorazione al costo di costruzione da applicare ai PA BCS e ESSEDUE minima del 30% che può essere elevata sino al 40%.

1.9. Osservazione

Si osserva che l’attuazione del PA determinerà effetti sulla viabilità cittadina assolutamente non valutati dalla proposta approvata.

Gli studi tecnici predisposti per la nuova viabilità non effettuano alcuna analisi sugli impatti che l’incremento di traffico genererà sulla rete viaria cittadina e sulla possibilità di sostenere nuovi incrementi di traffico su una direttrice che porta a e da Milano, che sarà ulteriormente gravata di traffico. L’impatto del PA è perciò ampiamente sottostimato.
Si rammenta che la necessità di uno studio sul traffico indotto era già richiamata dal Rapporto ambientale del PGT 2010 (pag. 188 del RA).

1.10. Osservazione

Si osserva che gli introiti nelle casse comunali saranno irrisori rispetto agli effetti negativi indotti dal piano attuativo e che non vi è sufficiente garanzia che le opere a scomputo verranno effettivamente realizzate e messe a disposizione della collettività.

Il sindaco Nai, nella Commissione II del 30/09/2019 dedicata ai progetti sull’ATS2 ha affermato che “Nessuno si nasconde che sono operazioni importanti, da valutare nelle opportunità”. Di seguito abbiamo provato a valutare queste opportunità sulla base dei documenti progettuali.
Il Comune incamererà € 520.002 come saldo oneri, € 296.009 come maggiorazione 5% non scomputabile ai sensi art. 43 comma 2 bis LR 12/2005. Si rileva poi che:
l’importo di € 520.002 sarà corrisposto dall’Operatore a titolo di anticipazione all’ottenimento del primo titolo edilizio (bozza di convenzione all’art. 8.4).
l’importo di € 296.009 sarà versato in proporzione alla realizzanda SLP prevista da ciascuno dei suddetti titoli abilitativi (bozza di convenzione comma 8.5), quindi
Si rammenta che la maggiorazione 5% è vincolata alla realizzazione di opere ‘da destinare obbligatoriamente a interventi forestali a rilevanza ecologica e di incremento della naturalità’. Il suo utilizzo sarà quindi vincolato alla realizzazione di interventi di tale natura. Il Comune non si è mai espresso sulle modalità di utilizzo di tale importo.
Inoltre ‘il Contributo al costo di costruzione sul commerciale viene stimato in circa € 1.100.000, mentre il contributo del costo di costruzione sulla residenza viene stimato in circa € 700.000, sulla base delle ipotesi di progettazione preliminare che potrebbero cambiare in sede di richiesta dei titoli edilizi’.
Non si trova invece indicazione dell’applicazione nel PA della maggiorazione del contributo relativo al costo di costruzione minima del 30% (salvo che il Comune deliberi una percentuale diversa compresa fra il 30% e il 40%) per interventi che consumano suolo agricolo non ricompresi nel TUC prevista dalla Lr. 18/19.
In sostanza gli importi potenzialmente incamerati dal Comune risultano piuttosto modesti, ovvero solo € 520.002, mentre il Comune dovrà accollarsi la realizzazione e la manutenzione di tutte le altre opere di urbanizzazioni pubbliche, compreso il parco pubblico, come riportato all’art. 11 della Convenzione. Ci si chiede con che soldi riuscirà a far fronte il bilancio comunale alla copertura di questi costi manutentivi aggiuntivi per la città.
A mero titolo di confronto, il quadro economico per la realizzazione della piscina ammonta a complessivi 5.075.319,88 euro, ovvero dieci volte tanto gli oneri incamerati da Essedue, a fronte di decine di migliaia di metri quadri cementificati per sempre, con ripercussioni negative sull’economia locale dei negozi di vicinato (stime Confcommercio).
E’ infatti ancora più grave appare agli occhi di questa Associazione, la scelta dell’amministrazione di approvare un PA che non effettua nessuna analisi costi/benefici e non soddisfa neppure i requisiti minimi per valutare le ricadute legate all’attuazione dello stesso sul commercio cittadino e le ripercussioni sulla vitalità del centro storico, che con i suoi negozi e la sua diversificazione sta dimostrando, anche in questo momento di forte difficoltà sanitaria, di saper rispondere ai bisogni della comunità cittadina.

1.11. Osservazione

Si osserva che la scelta di realizzare gli invasi di laminazione sia eccessivamente onerosa e che produca impatti sull’area umida e sull’area a “parco agricolo” non adeguatamente valutati.

Il progetto, per garantire l’invarianza idrica per le acque pluviali del comparto ristorazione e commerciale, prevede di realizzare gli invasi di laminazione il cui recapito finale sarà la Roggia Cardinala per un importo di € 1.106.275,00. Oltre al dubbio sulla qualità delle acque che saranno recapitate nella Roggia Cardinala e impiegate per l’irrigazione dei campi delle aziende agricole della vallata di Abbiategrasso, e all’aggravio che il loro allontanamento andrà a generare sui tratti tombinati della Roggia nell’attraversamento della città, ci si chiede come mai si permetta all’operatore economico di portare a scomputo un’opera € 1.106.275,00 quando si è cercato di eliminare quanto la natura ha fatto nell’area umida in collegamento con la Roggia Cardinala, che si presentava già naturalmente come un invaso di laminazione e alla quale è stato artificiosamente bloccato l’apporto idrico sebbene in presenza di un vincolo del PTCP.

1.12. Osservazione

Il Piano Attuativo ESSEDUE, a fronte 37.918 mq di SLP, non dimostra con alcuno studio di produrre effetti positivi per l’economia della città né tantomeno significative ricadute di interesse pubblico in termini di opere di urbanizzazione secondaria. Al contrario genera impatti negativi diretti e indiretti sulle opportunità di valorizzazione dell’area interessata e delle aree contermini.

Il Piano Attuativo ignora completamente l’intorno ambientale: non contribuisce a una valorizzazione di qualità dell’area ignorando completamente gli indirizzi di tutela ai quali l’area sarebbe sottoposta anche in virtù dell’inclusione nella fascia dei 500 metri dalla sponda del Naviglio Grande.
Le opere di urbanizzazione a servizio del solo comparto che l’operatore può portare a scomputo ammontano pressoché all’intero importo scomputato senza che vi sia la previsione di realizzare opere a favore della collettività.
Se anche si volesse considerare il rifacimento della rotatoria tra il viale Giotto e la Strada Provinciale 114 per il soddisfacimento degli interessi pubblici, la cui previsione di realizzazione è chiaramente legato all’accessibilità del PA che ne comporta la modifica con l’inserimento di una nuova uscita/immissione che alimenta la strada pubblica di servizio al nuovo comparto edificatorio dell’ambito Essedue, questa rappresenta il solo 6% delle opere a scomputo che invece includono strade, marciapiedi, illuminazione, reti a servizio, invaso di laminazione, parcheggi, tutte opere funzionali al PA.
Le opere di urbanizzazione secondaria individuate dal progetto risultano essere inutili alla città in quanto finalizzate alla sola funzionalità del piano oggetto di realizzazione. Anche le opere stradali non risolvono i nodi critici individuati nel Piano urbano del traffico, PGTU (quali ad esempio la rotonda dei Carabinieri) in quanto sono funzionali alla viabilità del PA e non alla città.
I parcheggi ad uso pubblico, pari a mq 10.050, non apportano nessun beneficio alla città e il loro utilizzo sarà connesso unicamente alle attività commerciali da insediare che beneficeranno di un servizio pubblico a a discapito dei negozi di vicinato del centro storico che non dispongono di tale possibilità. Oltre alla mancanza di utilità pubblica, che andrà anzi a discapito delle attività presenti, l’onere della loro gestione graverà sulle casse del Comune, con ulteriori costi a carico della collettività.
I parcheggi, così come concepiti, potranno ingenerare problemi di sicurezza pubblica, con necessità di presidio in orari di chiusura degli esercizi commerciali, essendo inseriti in un quartiere di fatto esclusivamente commerciale.
Le scelte progettuali non rispondono ai criteri prefissati dal DdP sulla necessità di ridurre il consumo di suolo.
Le relazioni citano che è inoltre prevista la realizzazione di un percorso ciclopedonale di collegamento con via Buozzi del quale non si trova traccia nelle tavole progettuali né nel quadro economico delle opere.

1.13. Osservazione

Il Piano Attuativo in questione non rispetta indirizzi e principi dichiarati in Consiglio comunale e nelle sedute della II Commissione consiliare.

In particolare:
1. Da verbale della Commissione II del 23/11/2017, il sindaco ha dichiarato che il contesto dell’Annunciata è da tutelare, che sarebbe stata recuperata tutta l’attività di partecipazione alla base del PGT approvato dalla precedente Giunta, che avrebbe tutelato il territorio con altri strumenti. Nei fatti questo PA non tiene minimamente conto di queste dichiarazioni.
2. Nella delibera del Consiglio comunale n. 98 del 30/11/2017 si dichiara che:
(..)
– il ridisegno del comparto nord-est proposto dalla variante [della precedente Giunta] non risponde alla nuova visione di governo della città stante che gli obiettivi di tutela e valorizzazione degli spazi inedificati possono essere conseguiti anche attraverso altri strumenti contenuti nel P.G.T. approvato nel 2010, quali: lo sviluppo di una progettualità attenta alla individuazione e alla lettura dei temi rilevanti paesaggisticamente e la definizione di un indice edificatorio compreso tra valori minimi e massimi strettamente correlato con le caratteristiche dell’area;
– (…)
Come già ampiamente argomento, i temi rilevanti paesaggisticamente non sono stati tenuti in considerazione se non sotto il profilo meramente formale ma non sostanziale, come riporta il parere della Soprintendenza.

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